什麼是公園用地？
定義與分類
公園用地係指根據都市計畫劃設、供公共休憩、綠地空間或生態保育等使用的土地。依《都市計畫法》與《區域計畫法》規定，都市計畫書中可設置公共設施用地，其中之一即為「公園用地」。
公園用地主要分為：
市有或國有的公園用地：由政府持有與管理。
私有土地被劃設為公園用地：尚未徵收、但已被都市計畫指定用途。
公園用地的使用用途與限制
僅限特定公共用途
一般而言，公園用地是供公共使用，僅能設置與公園相關的設施，如：
綠地、草坪、樹林
涼亭、步道、兒童遊樂設施
公共廁所、運動場地
景觀設施、解說牌等
不能任意興建建築物或商業設施
私有公園用地的地主，儘管持有產權，但不能隨意開發、建屋或經營營利事業。任何建設行為都需經主管機關核准，並須符合《建築法》與《都市計畫法》規範。
公園用地可以買賣嗎？
法律上允許，但限制多
雖然法律未明文禁止私有公園用地買賣，但因其使用受限、徵收不確定、開發幾乎無望，實務上買賣須特別謹慎。
買賣此類土地常出現的狀況包括：
購地後無法使用或出租
長年等待政府徵收卻無消息
地價增值潛力有限
日後需面對無償徵收或限制補償金額
公園用地買賣流程
1. 查明土地使用分區與地目
透過地政事務所或國土測繪網站，確認土地的：
使用分區（是否為公園用地）
現況地目（建地、林地、農地等）
是否為公有或私有
2. 瞭解是否徵收或列入優先開闢計畫
可詢問都市發展局、地政機關：
是否已有徵收計畫或期程
是否為優先開闢公共設施
未來五年是否有變更用途可能
若已列為「公有公共設施保留地」，則地主可依《土地徵收條例》申請加速徵收。
3. 評估使用限制與風險
公園用地幾乎無法開發，即便購得，實質使用權利有限。因此需評估：
使用價值：可否作為農用、臨時停車場等低強度用途？
維護成本：是否需除草、管理？
稅賦壓力：地價稅是否過高？
常見公園用地買賣誤區
1. 誤以為可以自行開發
許多買家誤信地產業者宣稱「之後可變更用途」或「政府將徵收」，但事實上：
用途變更困難且不確定
政府徵收需視預算與政策
無保證徵收或補償金額
2. 投資報酬率預期過高
公園用地因開發受限，幾乎無法產生收益。若以持有後轉售牟利，則風險極高，且轉手困難。
3. 忽略法定程序與權責機關
購地前若未諮詢都市計畫單位或律師，容易忽略：
都市計畫審議進度
建管處的使用許可
徵收補償標準等法規
購買公園用地的風險與應對策略
1. 分析市場價格與流通性
公園用地的價格通常低於一般建地，但也反映了其受限用途。需評估未來是否有機會：
作為綠地保留，轉為開放空間
協調鄰地作為集合開發用地
配合區段徵收、參與重劃
2. 與政府協商徵收或活化機制
地主可主動申請：
公共設施用地加速徵收
納入促參開發案（如BOT、公私協力開發）
作為都市更新地區的綠地配比，與其他地主交換土地使用權
3. 請專業法律及地政顧問協助
進行買賣時，建議聘請：
不動產估價師：評估市場價值與使用性
土地代書／律師：協助草擬買賣契約、處理登記
都市計畫顧問：分析區域發展與政策方向
公園用地買賣的法律依據與相關法規
1. 《都市計畫法》
劃設公園用地依此法執行，規範使用分區、公共設施用地、變更程序等。
2. 《土地徵收條例》
若屬公有設施用地，政府得依此法進行徵收，並提供補償金。
3. 《建築法》
任何建設活動均須依法申請建照，否則為違建。
4. 地方政府自治條例
部分縣市另有制定公園用地之管理、活化利用或開發細則，須特別注意地方法規。
結語：審慎評估，智慧投資
公園用地在都市計畫中扮演重要角色，其買賣涉及高風險與法律限制。雖然價格相對便宜，但不當購買恐成為「無法使用的資產」。在進行投資或買賣前，應全面了解用途限制、查清政府政策走向、諮詢專業顧問，才能做出符合自身利益且符合法規的決策。
公園用地不是完全不能買，而是「不能亂買」。唯有掌握正確資訊，審慎評估，才能在這個特殊市場中找到價值與機會。
如需進一步了解您所在地區的公園用地資訊或個案諮詢，我可以協助查詢地方政府都市計畫或土地使用資訊。
詠騰新莊不動產02-2277-5353