發佈日期：2024/11/30
記者/顏瓊真
至於更新後建物每個分配單元之權利價值，估價師會依更新後建物相關建築圖面，運用估價方法、考量水平及垂直效用比差異評估出各分配單元價值及更新後建物總銷售金額，其結果可作為：1.計算出都更過程重中之重的「共同負擔比例」。2.各權利人依其可分回價值選配建物或車位(都更稱為選屋)。3.各權利人與實施者間差額找補的依據(多選坪數──補錢、少選坪數──拿錢)。
賴昇鋒表示，都市更新事業計畫與權利變換計畫審議過程中，時不時會遇見陳情人表達出不滿、不公平甚或自身財產權益被剝奪等意見。以權利變換估價結果為例，因為每位權利人皆認為自己財產價值最高，而估價師在不動產估價技術規則、相關公會公報或作業通則規範下並結合自身執業經驗，後續透過都市更新權利變換小組估價委員們的審議，所得到的結果僅能達到「相對公平」，但很多時候，很可能無法達到每位權利人所認知「自身財產價值最高」的絕對公平。
參與權利變換之營業稅
在初步了解上述都更事務後，常有民眾問到要不要負擔「營業稅」問題，李永然表示，一、權利變換範圍內的土地所有人，以權變後應分配的房地折價抵付「共同負擔」部分，為更新後分配房地權利價值的計算基礎，並非銷售土地為建築的行為，所以沒有「營業稅」的課徵問題。
二、土地所有權人以「權利變換」方式參與都更實施，所領取的「現金補償」及「差額價金」免徵「營業稅」，此依據財政部108年8月14日台財稅字第10800539390號函令也認為這是屬於「土地所有人銷售土地行為，依《加值型及非加值型營業稅法》第8條第1項第1款規定，免徵營業稅。
都更的稅捐減免及獎勵
而為鼓勵老屋儘速都更，政府也針對都更設有不少「稅捐」減免及獎勵。
永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞指出，主要有兩大部分，一個是持有稅，即房屋稅及地價稅；另一部分則是所有權移轉時的「契稅」跟「土地增值稅」。
李廷鈞表示，依據《都市更新條例》第67條之規定，持有稅的部分，如果是在「都更期間」，因為都更進行中土地無法利用，免徵地價稅，如果仍可繼續使用，則減半徵收。
房屋在興建期間，則不需要課徵房屋稅。在將來更新完成之後，地價稅及房屋稅均減半徵收「二年」，但如果都更之後二年內的期間沒有移轉，則可再延長減半徵收至喪失所有權為止，但有最長「十年」期限。
此一規定乃對於更新後房屋雖然價值增加，房屋稅勢必加重，政府為了降低所有權人的稅賦負擔，進而提升參與都更意願，因此給予較為優惠持有稅的規定。
其次是針對移轉時繳納的「地方稅」，依「土地」、「房屋」分別為「土地增值稅」及「契稅」。
李廷鈞表示，更新單元內土地及建築物，原所有權人與「實施者」之間，因為協議合建辦理產權移轉，減徵土地增值稅及契稅。此處的移轉，是指地主跟實施者之間因為合建必要所做所有權的移轉。然而若是實施「權利變換」的情形，地主以土地和建築物抵付權利變換負擔，則免徵土地增值稅及契稅(表二)。
而在都市更新程序中，如土地所有權人不能或不願分回房地，而改領取現金的方式為補償，土增稅的優惠又有所不同。如果是因為實施權利變換應分配土地未達最小分配面積單元，領取現金補償，是免徵土地增值稅。但如果有地主是因為不願權利變換分回房地改領取現金補償，則是減徵土地增值稅百分之四十。
此外，合法建築所有權人、地上權人、永佃權人或是耕地三七五減租租約承租人，若因協議不成或是土地所有權人不願或不能參與分配，由實施者分配的土地，則視為土地所有權人獲配土地後無償移轉，土增稅也可減徵百分之四十，並予以「記存」，於權利變換後再度移轉時一併繳納。
另土地所有權人如果依照「權利變換」的方式，取得土地及建築物，更新後第一次移轉，也可以減徵「土地增值稅」及「契稅」。
在此乃指地主依照權利變換都更，分回房地，將來出售都更後所分得房地，進行所有權移轉的時候還可以減徵百分之四十。但須注意的是這裡的減徵，就僅限於依照「權利變換」方式而都更的情形，若是依照「協議合建」進行都市更新的案件，則不適用。
資料來源：工商時報